南国城报 楼市新政抑制住宅市场投资投机，投资者转战商业地产，这已经不是新鲜话题，但却是当下的热点关注。在当下南宁商铺市场活跃之时，投资者发现作为商业地产物业之一的写字楼也初现市场端倪。利海·亚洲国际自5月下旬加推销量可观；华润中心建设如火如荼；7月1日，泰国城的写字楼物业开始预约，并将于7月底发售；金浦路的广西国际金融中心进入招商备战阶段；金浦路“地王”以及近日刚截牌的东盟国际商务区龙光地块，都将拟建包含写字楼物业的大型综合体…… 

     “写字楼有何投资价值？”“南宁写字楼投资前景如何？”“投资写字楼要注意什么？”从居周刊96328热线中获知，投资者对于写字楼的关注度越来越高。为此，居周刊推出写字楼投资话题，分上下两篇，从写字楼投资分析和投资指导角度入手，为投资者提供参考。 

      写字楼供量小、需求量大，前期投入以及投资回报率均高于住宅、低于商铺。从风险上看，写字楼用途单一，经营管理相对简单。从南宁市场来看，2010年南宁市加快建设区域性国际城市和广西“首善之区”，以及构建面向东盟的“三基地三中心”，城市国际化进一步提升，对高端写字楼的需求量必然加大。种种形势下，写字楼自然成为了当前市场看好的一大投资物业。 

      机遇 

      未受楼市新政波及 

      作为商业地产物业之一，写字楼与商铺一样，未受到调控波及。50%的首付和1.1倍的利率，二套住宅与写字楼收复利率标准持平。 

      购第二套房的首付与写字楼的首付成数相同，就意味着初始的成本差距不大。这不是简单扯平了，广西纵联恒项目管理公司总经理黄立认为，写字楼的中长期收益一定大于住宅。住宅的消费群体是个体，单纯的消费性；写字楼的消费群体是公司，是可以创造价值的。同样100平方米的物业出租，即使是普通的写字楼也可以动辄数千上万元，住宅则至多几千元。 

      写字楼价格仍处洼地 

      南宁CBD中心东移，房价不断上涨，但写字楼上涨幅度不大，价格仍处洼地。同区域的商业物业，一般来说价格要高于住宅物业。投资行业普遍认为，写字楼的价格应该是同区域住宅的2~3倍。 

      不难发现，南宁目前的写字楼价格略高于同区域住宅或持平。以商务区为例，住宅价格8000~1.5万元/平方米，写字楼的价格却未见翻倍，如即将发售写字楼物业的泰国城预计价格为9800~1万元/平方米，利海·亚洲国际写字楼均价1.7万元/平方米。 

      业内人士分析，特殊时期物业投资，投资者更加谨慎，对风险和回报都会有一个合理的回归。过去那种短线炒作方式也会逐渐减少，转向商务写字楼这样着眼于中长线、有稳定回报的物业投资。新政之下，写字楼投资的安全性和长中线回报，成为投资者眼中的资金“避风港”。 

      现状 

      租售紧缺租金上涨 

      寻找南宁写字楼样本区域，目光自然落在目前写字楼最集中的区域——埌东CBD。 

      历经5年培育，埌东CBD写字楼的出租和办公率基本能保证在90%以上，特别是5A甲级标准的地王国际商务中心，使用率已达到98%。埌东多家房产中介均表示，五象广场目前已无写字楼可租，租金看涨。 

      记者走访发现，一间位于地王国际商务中心36层写字楼的出租价格为120元/平方米·月；金源CBD叫价55~65元/平方米·月；航洋国际城写字楼的出租价格为55元/平方米·月左右。由于需求旺盛，近两年南宁办公物业租金上升明显，转让价格也较高。 

      南宁世家瑞邦投资咨询有限公司策划总监周振宁介绍，五象广场及航洋国际城的写字楼项目大多是2004~2006年期间销售的，当时价格在3500~1.2万元/平方米之间，租金25元/平方米·月起步。目前该区域写字楼转让价格大致1.2万~2万元/平方米，出租价格达50元/平方米·月，个别优质物业达到60~100元/平方米·月。 

      由于该区域目前已无写字楼在售，写字楼租售市场呈现出供求不均的局面。“只要有维持在60元/平方米左右写字楼信息标出，马上有人出租。”一房产中介工作人员说，多数选择在写字楼办公的企业最看重写字楼的地理位置、周边环境和配套设施，地王国际商务中心、金源CBD等写字楼格外抢手。 

      多个写字楼项目蓄势未来 

      目前南宁在售在租的写字楼屈指可数，利海·亚洲国际、世洋大厦、金盛时代等，多数货量已经不多，其中个别只租不售。售价在9000~1.7万元/平方米不等。 

     “在售的少，蓄势的多。”盛天集团总裁助理范广表示，写字楼未来市场供应量可观。近期，商务区泰国城的写字楼商务公寓正在预约，即将在7月底发售。华润·万象城在如火如荼建设中，近日截牌的龙光地块也将建成涵盖写字楼的大型综合体；金浦路上，广西国际金融中心已经进入内部基础装修阶段，招商即将启动；邻近广西国际金融中心的“地王”也将拟建写字楼物业；城市中心南湖边上的南湖名都广场400多米高的写字楼也在加紧建设中。 

      整体来看，大部分写字楼物业都集中在中心区域和城市东部，且以大体量的超高层居多。 

      企业挪窝催生新需求 

      “南宁写字楼市场有较大市场空间。”广西恒大企业集团销售分公司副总经理林崇凯告诉记者，为了启动金浦路广西国际金融中心的超五A写字楼，公司对南宁市写字楼需求进行调查发现，现在在非纯写字楼办公的企业都有搬迁、更新换代的意向。 

     “现在五象广场以东，写字楼很难租到；相反，虽然老城区的写字楼租金相对较低，但从形象、档次来看，新进企业都首选埌东和凤岭，甚至有很多原有企业从老城区搬到埌东来。”广平房产水晶店工作人员介绍。 

      挪窝催生写字楼新需求，周振宁也认可此观点。一个企业膨胀扩张的中期规划需要3至5年，在这个过程中员工规模与公司资金都要上一个台阶。随之而来的将是企业对办公地点的升级换代需求。从埌东CBD的入驻与成熟时间看，2007年开始是这一区域的集中进驻期。从时间点来看，2010年后，将会有越来越多的企业开始考虑挪窝。 

      除企业更新换代需求外，南宁城市的商务发展也将提出写字楼供应的更高要求。周振宁分析，2009年南宁城市经济保持快速增长，GDP增长率为15%，北部湾总部基地，首善之区正加速建设，广西政治中心、交通中心、经济商贸中心、人文教育中心地位进一步巩固，其优越的地理位置、良好的城市环境和巨大的发展前景吸引许多外地知名企业纷至沓来。知名企业的进驻，对高端写字楼产品的需求将大幅度上涨。 

      趋势 

     黄金地段聚合力强  

      东部写字楼成热点  

     “商务软需求将会加快市场的消化并带动新一轮商务投资热潮。埌东CBD出租率超过80%的需求后，需求会转向下一个新兴的商务集中区———兼具地段优势、集合国际化、高端化商务环境的商务区。”易居中国·克而瑞研究机构高级分析师陈志军表示，伴随着对高端写字楼的巨大需求，南宁东部写字楼租金回报率和物业保值升值预期将吸引大批区内外投资者。 

      随着商务区住宅开发进入尾期，整个商务区的商务价值即将显现。范广认为，在利海·亚洲国际、华润中心等项目的带动下，必将促使南宁整体商务形象步入一个更高的台阶。办公“东移”趋势将越来越明显。 

      周振宁分析认为，CBD甲级办公楼的租户主要是金融业、法律行业和专业服务类企业。这些企业需要位于黄金地段的正规办公场所来与客户频繁地沟通。埌东CBD周边恰恰分布了众多的涉外机构和设施，资源丰富，浓厚的商务氛围及完善的基础设施自然吸引了大批企业入住。由于目前埌东CBD无写字楼在售，让许多投资客开始关注有写字楼出售的商务区。