房地产门户-搜房网 搜房写字楼网综合曾几何，我们对于写字楼有着怎样的概念，或许很多人不得而知。现如今，在中国的一线城市里，鳞次栉比的高楼大厦比比皆是。Office经济从最初的舶来概念发展至今，已经伴随着中国的城市化进入了一个高速发展的时期。而当前市场强劲的需求，正在造就写字楼经济的快速腾飞。 

      需求强劲 一线城市写字楼市场回暖 

      进入2010年，北京的写字楼市场或许给了我们更多期待。从业内近期发布的2010年第二季度北京写字楼市场报告得知，今年第二季度北京写字楼市场企稳回升态势明显，市场租售两旺。基于这样一个基本的趋势，我们没有理由不相信，北京写字楼市场迎来火热“盛夏”。 

      同样是今年二季度，上海写字楼市场正在以强劲的态势走出2009年的颓势。业内研究人员在对近期上海写字楼市场的信息采集和研究调查中发现，“世博会热”带来了二季度上海写字楼市场的总体活跃，即便写字楼租金售价同比、环比均有所上涨，仍不影响写字楼市场的租售两旺。 

      广州方面，写字楼市场同样因为亚运年的助推，赶工在即的商业写字楼项目随处可见，市场在供应方面迎来井喷。研究发现，一度萎靡的广州写字楼市场，在今年上半年的空置率整体低于10%，创下自07年以来的历史最低记录。这从一个侧面反映了，虽然供应在逐渐加码，但同时市场需求也强劲。 

    “有形手”和“无形手”的共同作用 

      对于一线城市的写字楼市场，不约而同的在今年上半年走出了一波独立行情。在业内看来，这是历史必然趋势。 

      正如刘凯所言，“此轮一线城市迎来写字楼市场井喷趋势，在于中国大环境的向好，以及市场有形的调控手和无形的市场手共同刺激的表象，因此我们说，2010年是写字楼发展的黄金节点。” 

      刘凯指出，“从九十年代至今，写字楼市场经过近二十年的发展逐渐成型，已成为我国实体经济的晴雨表。市场化推动着写字楼经济的发展，而写字楼经济对社会发展更是功不可没，两者之间存在紧密联系。” 

      “我们说，写字楼是个细分的行业，作为城市商业地产的一支，它是适应城市经济发展的必然产物。当城市化发展到一定高度，当不断回暖的实体经济作用于中国的写字楼市场的时候，两者必然产生互动。同时在住宅投资面临此番调控的时候，写字楼市场也迎来了历史性良机”刘凯说。（北京写字楼信息网） 

     京深销售面积环比增100% 5月一线城市写字楼价涨 

      4月下半月，受房地产调控政策影响，主要城市住宅销售出现急剧降温，市场观望氛围浓厚。然而，写字楼市场所受影响较小，在这种背景下，部分城市出现了投资资金从住宅市场流入商业地产市场的现象。 

     京深销售面积环比大增100% 

      4月适逢传统销售旺季，写字楼供求量均出现大幅放大。 

      中原数据显示，5月四大城市写字楼新增供应面积50.09万平方米，环比增长181.90%，销售面积62.70万平方米，环比增长72.43%。 

      供求方面，5月北京、上海写字楼新增供应大幅增加，环比增幅均超过100%，供应面积分别为13.10万、30.17万平方米；成交方面，北京、深圳销售面积大幅增加，环比均超过100%，成交面积分别为32.86万、5.77万平方米。 

      价格方面，4月，北京、上海、广州、深圳写字楼销售均价分别为22173、28530、16674、28156元/平方米，其中北京写字楼价格创出一年来新高。 

      甲级写字楼租金均涨约2% 

     各大城市写字楼租赁市场也继续回暖，租金环比均出现大幅上涨，写字楼租赁市场已成功走出谷底。中原地产数据显示，4月四大城市甲级写字楼租金涨幅均达到2%左右，而准甲级写字楼租金的涨幅平均达到4%左右。 

      5月，北京、上海、广州、深圳甲级写字楼租金的涨幅分别为2.21%、1.71%、2.06%、3.64%，准甲级写字楼的涨幅分别为3.75%、3.72%、4.51%、5.32%。 

      空置率方面，上海、深圳甲级写字楼的空置率正在下降，降幅分别为4.60%、60.99%，北京空置率则大幅上升；准甲级写字楼方面，除上海空置率下降外，北京、深圳空置率均出现明显上升，升幅分别为24.41%、39.06%；而本月广州写字楼空置率无明显变化。 

      此外，住宅市场投资资金能否持续流入商业地产市场成为近期业界所关注的焦点。中原地产研究部分析称，除深圳已有迹象外，其他城市尚不明显。（来源：南方网） 

     地产调控政策剑指住宅市场,商业地产反而迎来了春天。近日在深圳智慧广场举行的“国际资本对接中国商业地产”论坛上,与会专家和投行高层认为中国未来30年商业地产是最值得投资的渠道,而国内酝酿多时的房地产信托基金（REITs）将进一步增大商业地产的投资价值。另据消息称,房地产信托基金即将在北京、上海、天津等城市试点。 

      商业地产将处于30年的繁荣期  

     社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为,国内商业地产项目今年肯定会很好。一是资金会发生比较大 的扭转。过去资金炒住宅,现在政策收紧,会有一部分资金流入商业地产;二是去年住宅市场快速发展,住宅市场的快速提升是商务地产发展的基础。只要是住宅发展快的地方,商业地产也会随之快速增长。  

      数据显示,北京商务写字楼最近一个月销售跟价格在逐渐往上走。易宪容认为调整商务地产跟住宅倒挂的机遇已经到了,未来一段时间将是商务地产很好的机遇。其判断,中国经济只要让房地产住宅这一块的泡沫调整过来以后,房地产未来快速增长三十年没有问题。而写字楼、商务楼肯定是未来三十年最繁华的地方。  

       对全球资金来说,国内商业地产对外的限制也比住宅限制要小得多。  

      摩根大通银行副总裁陈思冲也持同样观点。从全球趋势来说,中长线商业地产的比例会越来越重,特别是在现有环境下,会有部分资金投入到国内商业地产中。因为商业地产的前景很好,而中国才刚刚起步。  

      国内REITs应注意控制负债率  

      但与会人士认为,现在中国的商业地产缺乏一种东西,即房地产信托基金（REITs）。陈思冲表示,全球排名靠前的房地产公司持有商业物业的比例占60%-100%不等,占100%的基本上都是房地产投资信托基金。从国际经验来看,商业地产一个很重要的渠道就是房地产投资信托平台。而投资者投资REITs看重的是每年分红收益率和低风险,并且可以参与中国经济、房地产长远增长收益。  

       在R EIT s运用上,陈思冲认为国内设计者可以参考海外经验。在税务方面给信托基金以优惠。  

      另外,也要汲取国外的教训,海外一些REITs负债率达到70%-80%.但2008年这些REITs因为资产下跌,债务高企进而产生财务问题。所以国内在设计REITs平台时应重点考虑债务率的限制,不能让REITs负债太高,这对于风险控制会更好。  

     与此同时,陈思冲不建议国内房产公司出售商业地产。他表示,国外房地产投资信托基金拥有的物业（写字楼、商业地产）没有散卖,都是整栋拥有的。而国内一些公司可能因为出于资金运作的考虑或其他因素,他们会把1/3或一半的写字楼出售。这样中长线来说对物业增长是有影响的,因为地产公司无法控制整栋楼的住户,这种物业就不太适合房地产信托基金。（来源：南方都市报）