一、 需求客户越来越关注品质，地域情结逐步打破

 从沃德房产上半年写字楼租赁客户需求来看，写字楼内部的平面布局、智能化配置、商务配套、停车位等问题倍受关注。特别是市中心写字楼，如银亿时代广场，由于其楼宇品质好，物业管理到位，楼宇的车位配备充裕，周边配套完善，入驻率基本满租，仍然有客户常来咨询。而市中心的年份相对久的写字楼，由于设备老化、停车位紧张、人员进出混杂等，这对写字楼的办公品质、形象带来了负面，入驻率有呈下降趋势。 在新兴的商务区，如科技园区，在江南一品、皇冠花园等高端小区逐步建成，周边的商务配套也日趋完善，促使九五国际、高新科技广场的写字楼入驻率不断攀升。在东部新城板块，一期的航运中心、金融中心、五部委已全部完工。随着宁波各项交通设施的不断完善，选择写字楼的地域感在逐步缩小，东部新城等新兴商务区将倍受关注。

二、 租金基本平稳，南部商务区写字楼入驻率不断提升。

根据沃德地产上半年成交数据显示，从今年春节过后，市区写字楼的租金基本呈上扬态势，至五月，由于受广交会等因素影响，成交量萎缩，租金应声而落，至六月，又有回升迹象。 在南部商务区，自去年10月份开园以后，由于大量写字楼集中上市，房源充足，租金水平保持着稳中有降的态势，平均租金已从年初的1.2元/平/天降至如今的1.1元/平/天。但政府招商政策有力，受到了广大企业主青睐。据沃德写字楼租售部统计，南部商务区写字楼成交量已占到全部成交量的50%以上，至7月初南部商务区已交付楼宇的平均入驻率已达42%。 在宁波，南部商务区商务及人文休闲配套是首屈一指，楼宇智能化水平及服务品质在全国遥遥领先，而其租金水平目前仍在1.1元/平/天，价格相对较为实惠。可以想象，这将会吸引更多有实力的企业入驻这个区域，随着入住率的增加，其租金也会提升到新的高度。

 三、 写字楼供需依然存在结构性矛盾，小面积客户难觅品质楼宇。

 以外贸、物流等服务产业为基础的宁波经济，拥有庞大数量的中小企业。写字楼市场虽体量巨大，但现有的户型比例结构难以满足广大中小企业的需求。从上半年的写字楼租赁数据得出，100平方米-200平方米的户型始终受市场的欢迎，户型面积200平方米以下需求的客户占到67%. 为中小企业提供足够数量的合适户型，这也许是宁波平衡未来写字楼市场重要一环。在目前市场上，300平方米至500平方米的套型成为主流，如南部商务区的写字楼以300平方米以上为主，和丰创意广场、恒泰国际、环球中心等也都是以大面积为主，虽然楼盘档次高，但对于想入驻高端写字楼的创意型小企业来说中，显然加大了他们选址的难度。目前户型面积100平方米以下的需求客户，由于市场供应较少，很难找到合适的高品质写字楼。

四、租赁市场竞争日趋激烈，客户对品牌服务依赖性初现。

今年，国家一系列限购、限贷、加息等政策的打压下，宁波房地产交易量明显下滑，这也导致宁波房地产中介行业普遍萧条，很多中介机构纷纷将业务拓展到商业地产，特别是写字楼租赁市场。由于市场整体需求没有明显回升，加上行业内部竞争激烈，一房多报的现象不断出现。同时，不同中介公司对写字楼市场价格判断不一，信息不对称，导致延误租赁时机。 写字楼租赁市场需要向更加规范方向行进。从沃德房产了解，他们经常接到某些台商、意大利、香港等外籍客户前来咨询。也从中获知，外来客户更加青睐这些优秀的服务机构，由于这些机构信息比较全面、系统，专业水准高。

下半年：喜忧参半

一、交付体量继续增加，租金预期不乐观

下半年市中心的环球中心、和丰创意广场、南部的红巨大厦、东部的宁兴大厦等将相继交付，宁波写字楼需求的主体并没有大的突破，供大于求的矛盾将进一步延续。一些高端写字楼，其业主不宜抱着过高的心理期望，以稍低于市场价格入市，也许会获得整体回报率的提升。

 二、紧缩的信货政策，实用性写字楼或成首选

 目前，中央紧缩信贷，特别是小型的民营企业生存压力更大，对写字楼的需求将会更注重实用性，那些租金在1.5元/平/天以下的新楼盘，将更受欢迎。如位于即将交付的鄞州区菫山大厦，主力面积都在100平方米以下，预计每平米日租金会在0.7元左右，比较适合小企业。位于科技园区江南一品的宁兴大厦，精装修高智能化配置，预计每平米日租金在1.5元左右，南部商务区的博纳国际、国骅国贸、宁波商会等相关楼盘等都将汇聚市场的目光。

 三、市中心新楼再受追捧，老楼盘需华丽转身

从沃德房产写字楼租售部上半年度需求情况分析，在老三区写字楼的需求客户中，其中60%以上的企业要求入驻新楼盘。市中心写字楼以90年代建造居多，建筑年限在五年之内的写字楼屈指可数，特别在天一商圈、彩虹路商圈，其优越的地理位置以及长期沉淀下来浓厚的商务氛围，入驻核心商圈的高端楼盘是企业形象的象征，比如恒泰国际、汇金大厦、嘉汇国贸等写字楼，依旧受到众多企业追捧。 而市中心一些老大楼目前由于受内部设备陈旧以及管理等问题困扰，入驻率呈下降趋势，但很多大楼已经意识到这些问题，比如停车难的问题，也在通过各种途径寻找解决方案，毕竟，那些老大楼曾经承载了众多企业的创业梦想，期待她的华丽转身！

在宁波这个以开放型经济见长的城市，我们看到写字楼不断以其新的高度与品质面世，并匹配了整个城市的经济实力以及服务政策，正吸引越来越多有实力的商家入驻宁波，为宁波经济服务。 宁波写字楼市场的租赁价格仍处于低位，但随着这个城市进一步发展，我们有理由相信，它的价位必将与一线城市靠拢，使宁波写字楼走向更高的价值平台，使宁波的楼宇经济在经济发展方式转型中起到杠杆作用。