租金稳定  市场需求有所回落

      据沃德房产统计的数据显示，2011年第四季度宁波写字楼租赁市场的租金与上一季度相比，呈现小幅上升态势，看房量和成交量均有所回落。从成交区域来看，鄞州区是主力成交区域，成交量市场份额占了60%以上。

租金以稳为主  个别写字楼租金小幅上升

      与第三季度相比，第四季度宁波写字楼租赁市场租金保持基本稳定，个别写字楼租金有所上涨。据沃德房产统计，海曙区、江东区、江北区和鄞州区的写字楼出租价格均有一定幅度上升。如图一所示，江东区和鄞州区租金上涨幅度最大，江北区租金基本保持稳定，鄞州区的租金最低，但涨幅最大。现阶段，鄞州区的平均租金与市中心相差0.3元/平方米-0.6元/平方米。

      图一：

      从市场成交情况看，海曙的汇金大厦、银亿时代广场，江东的东海曙光、华宏第五国际，鄞州的鄞州商会、宁波商会、奥克斯中央大厦成交情况较为乐观。其中，鄞州商会从去年下半年开始，入驻率小幅下降。其原因是多方面的：首先，一部分客户选择购买写字楼，逐步退出写字楼租赁市场；其次，很大一部分客户向南部商务区流动，主要是由于南部商务区写字楼体量大，选择余地大，设备先进， 具有现代办公的较高水平。不过，鄞州商会的市场潜力仍旧是巨大的，其充裕的停车位以及成熟的商务配套对企业有着很大吸引力。

      图二：

       二、需求分析

      （一）高端中小户型依旧受追捧，整体需求回调  

        与第三季度相比，宁波第四季度写字楼租赁需求略有下降，鄞州区成主力需求与成交区域，各种面积的房源均有一定量的成交，其中200平方米-500平方米为主力成交面积，占了总成交的38%。

         数据显示，与上一季度相比，第四季度的看房量与成交量分别减少了35.98%和36.96%。其中200平方米以下的看房量和成交量环比减少了32.47%和7.40%，200平方米-500平方米的看房量和成交量环比减少了42.10%和46.15%，500平方米以上的看房量减少了34.88%，成交量却环比增加了200%。

         这一系类的数据，一方面说明第四季度宁波写字楼租赁市场呈现萧条状，另一方面也说明宁波写字楼租赁市场的竞争日趋激烈。

       图三：

      从图三可以看出，100平方米-200平方米户型的市场需求仍最旺盛，占43%的市场份额，其次是200平方米-500平方米的户型，占30%的市场份额，500平方米以上的户型市场需求量仍较少。但大面积户型的市场针对性较强，本季度看房成功率高达21.43%，环比增加了16.78%。

      （二）鄞州区是主力成交区域

       就宁波三大区来看，第四季度鄞州区的看房量和成交量比海曙区和江东区的都要高。数据显示，鄞州区本季度的看房量和成交量分别占了56.80%和66.67%的市场份额。细分到月份，10月份鄞州区的看房量和成交量分别占了55.10%和74.43%，11月份分别为55.70%和80%，12月份分别为58.40%和52.94%。

       从区域成交面积来看，海曙区和江东区200平方米以下的高端房源最受欢迎，大面积房源成交主要集中在鄞州区。如宁波商会、鄞州商会、奥克斯中央大厦等，在本季度均有一定的成交量。

       三、后期预测

     （一）后期租金将继续保持上升态势

      年关将近，写字楼租赁市场也有所萧条，而看房量与成交量的减少对写字楼租赁价格的影响并不明显。从沃德房产统计的数据显示，本季度宁波写字楼租赁市场的整体价格呈现小幅上升态势。

      根据往年规律，每年春天都是写字楼租赁市场发力的时节，市场呈现复苏迹象，看房量和成交量显著上升，租金上扬的可能性也很大。不少开发商和业主都看到了这点，因此如和邦大厦就预计在2012年春季推出其C座精装写字楼，此外，宁波大部分高端楼盘的租金都有上升的趋势，如汇亚国际、宁波商会、奥克斯中央大厦等。

  （二）新城影响直线加大  市中心仍将稳定发展

     不论是江东区的高新区商圈、东部新城商圈，还是鄞州区的南部商务区商圈，这些新城都是宁波写字楼最为密集的区域。但宁波的新城都有其独特的规划定位：东部新城在很大程度上对入驻企业的要求就比较高，如国际金融服务中心对入驻企业有着很大的选择性，入驻的大部分都是金融类的企业，高新区和南部商务区就显得相对宽松。从现在的入驻情况来看，新城前景非常之好。

     相较于新城的活跃，市中心的写字楼租赁情况就显得较为稳定。虽然市中心的很多旧大厦在停车位及内部配套上面有所欠缺，但因其成熟的区位优势，其入驻率基本都能保持在90%-95% 。此外，如海曙区已交付的环球中心、在建中的中国人寿大厦，都是定位高端的大厦，其卓越的区位优势加上完善的内部配套，使得其在未来有着很大的发展优势。