在坚持房地产调控不放松的大背景下，2012年的房地产调控政策正表现为“精细化”趋势。1月19日，住建部政策研究中心副主任王珏林接受本报独家采访时表示，精细化是房地产调控的方向所在，无论是抑制住房投资，还是保障房建设管理，都需要更为精细化的政策。

      差别化限购政策不是方向

      针对近日媒体报道称，广州市国土房管局透露，今年将适当调整新建住房购买的行政调控手段（如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点），研究差别化“限购”措施的可行性。

      记者注意到，住建部在年终工作会上表示，要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，严格执行二套房认定标准。

       对此，王珏林分析指出，限购“一刀切”的政策，在执行上都困难重重，如果再提“差别化”必然增加调控难度，因此不是方向所在。

       王珏林指出，地方政府的房地产调控政策必须考虑到与中央政府目前已有调控政策的衔接，所谓的“差别化限购措施”，并不是房地产调控政策的方向所在，而“精细化”才是趋势。

       “精细化”调控将更见效

         事实上，住建部的“差别化”措施，实为“精细化”概念。北京市已经表态，将细化信贷政策，保护刚性住房需求。

         记者注意到，住建部工作会上表示，要配合人民银行、银监会等部门，合理控制房地产信贷总规模，保持个人购房贷款均衡投放。在遏制不合理住房需求的同时，要支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求，首付款比例和利率一定要体现优惠政策。配合财政、税务部门，加强存量房交易税收征管工作，堵塞“阴阳合同”导致的税收漏洞。而这些政策实际上就是现在政策的延续和细化。

        业内人士表示，调控政策并没有误伤刚性购房需求，只是有一些在资金、贷款、房源的选择上有一些障碍和困难，有些政策需要细化，今年逐步能解决。

      “可以说，我们对房地产的调控政策还显粗放，因此今年无论是抑制住房投资，还是保障房建设管理，都需要进一步细化相关政策。”王珏林说。

       另一方面，2012年住建部还将注重房地产领域长效机制建设。记者了解到，今年住建部将借鉴国外经验教训，研究制定促进房地产市场健康发展的长期政策，建立完善符合国情的住房体制机制和政策体系。具体包括抓紧编制住房发展规划，以及加快研究推进对个人住房征收房产税。

       银行人士透露首套房贷利率元旦后或回调至基准

       随着新年的来临，去年申请房贷，正排队等待获批的购房者有望在春节前获得放行。多位银行人士透露，今年1、2月份银行信贷额度较为宽松。

        昨日，虽然还是元旦假期，但到银行咨询房贷的人却不少，光谷一家银行网点的工作人员告诉记者，去年排队等待放款的客户，今年春节前都有望获得放款。

      “相比去年全年，今年第一季度信贷额度还是稍显宽松。”银行个贷人员张婷称，按照正常的流程走，个人房贷申请一般1到2个月可以发放贷款，但由于受到额度的限制，部分贷款拖五六个月也没能放款。

        记者昨日走访发现，目前银行房贷申请，多数仍执行利率上浮10%的政策，多家中小银行客户经理均建议客户元旦后再提交房贷申请，表示届时很可能可以获得基准利率。某股份制银行客户经理透露，他已经建议了多位首套房贷客户到元旦后申请。“如果客户现在递交房贷申请，批下来的贷款利率有可能是上浮的，而元旦后申请说不定可以是基准。”

         据了解，今年的新增信贷规模大约为8万亿。该预期也符合市场的普遍预期。对于今年信贷有可能放宽，银行业人士几乎没有异议。按照惯例年初银行都会冲量房贷，去年底存款准备金率的下调，不少银行人士认为，今年初信贷有可能获得全面放开，个贷业务的额度供给也会明显好转。

        观点

        首套房贷利率回调是大概率事件

        记者采访发现，首套房贷利率回调，至少元旦后回调是大概率事件，某银行个贷业务负责人表示，预计元旦后银行个贷也有望“放闸”，房贷利率回调至基准很可能成为银行普遍现象。“如果银行资金面变宽松，个贷业务的竞争还会更趋激烈，预计元旦后会有更多银行跟进下调利率的做法。”他表示。

       此前清华大学经济管理学院教授李稻葵曾呼吁首套房贷政策应定向放宽。而中央财经大学金融学院教授郭田勇也认为，首套房贷款利率还有下降空间。

       他称：“就现在情况看，也不排除央行继续降低存准率，如果这样，银行资金变得充裕，为了寻找优质客户，很可能下调首套房贷利率。”不过也有专家持不同意见，光大银行首席宏观分析师盛宏清表示，目前仍处负利率时代，银行未来包括吸储的资金成本会提高，首套房贷款利率也会水涨船高。