近日，2011年中国(哈尔滨)资本市场及区域发展高峰论坛，在中山路新巴黎大酒店成功举行。本次活动旨在讲解投资理财技巧，正确引导区域经济投资。论坛上，房地产界牛人水皮、董藩对目前政府出台的各种楼市新政进行了强烈炮轰，而现任中国房地产及住宅研究会副会长、房地产理论研究届的泰斗级人物顾云昌也就《城市综合体推动城市职能升级的中坚力量》进行了主题演讲，相对于前两位牛人的“炮轰”，顾云昌还算比较温和的，以下为顾云昌在论坛上主题演讲实录。

顾云昌：各位朋友下午好，因为我的话题比较轻松，不像刚才限购这个，让我讲讲综合体的理解，我有三个观点，第一个观点就是综合体是现代城[最新消息 价格 户型 点评]市发展的必然产物。第二是综合体是有财富的效益；第三是综合体是房地产开发高级典范。

我认为是我们的城市化和经济发展的必然产物，城市化现在中国的正在快速进行当中，是中国经济发展的一个主要的方面，我们现在是城市化，城市化、工业化是从投资的，投资的需求角度拉动经济增长，而城市化是从需求的角度拉动经济增长，一个是从投资角度，一个是从消费的角度拉动经济增长。

这个现在中国的城市限购的问题，中国的都是限房，在北京市还有限车，在很多地方还有限矛盾，限房、限车、限茅台，我认为限主要是东西不够了才限，刚才董老师讲了对很多限的看法，越是大城市越不够卖了才限，汽车为什么要限？汽车不是汽车不够了，是路不够了，所以必须限，如果不限根本走不动了，对现在的上海就编了一个段子，上海是路堵，跑到深圳是深刻独，跑到郑州，我想郑州可能不堵，郑州还真不堵，当然哈尔滨我还没有想到怎么堵法，但是再怎么堵，北京是首那么茅台为什么限呢？因为我们中国特色公费消费，而且上档次的请客就必须是最好的酒，现在茅台酒就不够卖了，那么这就是实际上现在综合体当中堵的问题，和我们过去的规划有联系，那么其实我们这样的城市化进程当中的功能分区和过去发展已经出现了这个问题，恰恰是对我们城市本质的误解，其实城市是一个有机体，为什么有机体？咱们和自然界讲有阴阳的问题，其实城市有两方面的问题。一个城一个市，我们拆开它字眼，城市怎么来的？我们住在一起，为了安全，有一个城墙，但是住在一起还要有生活呀，还要有市场，市的功能越来越丰富了，不仅是买点小菜的问题，所以商品交易、交换都是市，也就是说城和市就是人们住在城市里面，既要有居住，而且还要就业、还要购物、还要娱乐、还要干吗，其他各方面的活动，这就是城市，但是我们可以看到，我们把城和市分开了，这个地方住人，那个地方上班了，所以在我们快速的城市化当中，出现的问题，回过头来想，违反了最基本的城市的有机体的概念。

在今天我们城市化快速进程过程当中，我们中央出台了转方式、调结构，我们整个十二五规划叫转方式、调结构，转变我们的发展方式，一个是内需和外需的结构要调整，作为我们城市的布局也在调整问题，当我们现在越来越多的城市，这是我们完全可以按照我们城市的本来的格局组成若干个这样的城市，所以我们所提倡的城市群，许多中小型在一起，而不是我们许多城市分开，那么这样情况下，我发现，我们发现世界各国在城市化进程过程，在城市改造过程当中，就摸爬出一个综合体的概念，所谓综合体就是三种业态在一起组合，有住宅、写字楼、有商业，或者是加上一些主题公园等等，就是都组合在一起，成为一个相对独立的城市概念上的这种，一个群体，我们叫综合体。

我们看到，在这个区域里面我既可以生活、买房子，楼下就是一个大超市，或者是大商场，还有写字楼，还有酒店，还有主题公园等等，组成一个综合体，所以从历史的发展进程、从我们今天的城市化水平，我们城市综合体就是一个微型的城市，是一个微型的城市，在这个城市里面可以解决我们城市的基本的功能，那么当然中国的商业地形的发展和商业体制相辅相成的，我们的房地产发展过程中首先发展住宅，然后住宅起来以后再配套，商业配套，这是我们刚开始接的，后来发现光配套不行，商业是一体的，对商业需求有提高，后来才发现，我们光上地貌和我们住宅区的独立还不行，必须地貌，商业和住宅组合在一起，几种功能组合在一起叫综合体。

那么中国的综合体大多数在城市中心一点，国外的综合体，但是我们刚开始学国外的时候，我们跟人家不一样，我们的商业有一个传统的概念，都是一个商业街，国外的商业是一个广场，但是我们中国人聪明，把中国的街和广场结合在一起，形成了我们这个商业的组合形式，国外的商业一般都在郊外，对吧？因为郊外的地方很大的停车场，那里的地方大，便宜，到那买东西便宜点，那我们中国的贸在城市中心，形成了城市综合体的这样一个概念，那么我们今天的万达[简介 最新动态]已经成为城市领先的，而且今天看来是相当成功的，这是我讲的第一点，就综合体这个城市，现代城市发展必然产物。

第二方面讲讲，综合体具有巨大的财富的积聚的效应。因为给我的题目叫城市总和体是推动城市身体的一个力量，我们发现综合体的就是住宅的价格可能往往是，除了郊外的别墅、豪华别墅以外往往是价格最高的，因为城市综合体往往在中心地段，不光是这种业态、不光是这种繁华，更应该看到城市综合体对土地的节约，积聚了许多业态，充分利用了空间，它的容积率比较高，但是它在这个平方的土地上积聚了更多的财富，它的业态的高度的组合，这个具有互相促进、互相提升的这样的作用。

也就是说，我们在综合体里面，一个好的综合体应该是交通比较方便，地区是好地段，那么它有很好的商业配套，有很好的设施服务，甚至还有很好的社区的环境，那么必然会促进它的土地价钱的提升，另外经历了这么多的商业，必然对我们的，当这块地的财富很快的提升，成倍的放大，所以好多人说成是综合体是城市GDP的发动机，我们对地方政府一般都希望在我们城市好的地段建立一个综合体，三级的一个地级市的市长跟我说我们先期准备建三个综合体，后来说要建十几个综合体，他发现了城市综合体的商业价值，也就是说，这是一个方面，为什么呢？因为我们今天的社会，当然想转型的问题，我们需要一个消费需求作为整体来引导中国整个的近来发展，到目前为止，中国仍然是投资在GDP的贡献最大，占53%点几，我们的消费是第二的，是我们的消费需求进一步的发展，才是我们中国持续发展的最大动力，这个和我们的城市综合体，因为今天我们不仅要引导城市的消费需求，还要增加，还有参与的问题，休闲、娱乐等等，有更多的业态，那么可以把我们居民的消费能量进一步的激发出来，只有大家花钱了、大家花钱多了，才能拉动我们的经济增长，那么我们综合体的这种形式，恰恰是有助于调动于各方面消费积极性的，对有些财富没地方消费，没有地方消费，我们消费的这个产品部多，无论是物质产品还是服务产品，需要用我们综合体这种模式作为载体来引导、来调动，也就是说，在我们这个城市综合体里面，对投资者来说，应该讲有很好的收益，万达我们已经看到了，促进城市综合体的发展，它的这几年的发展当中聚积了很多的财富，城市政府也希望盖好的综合体来作为城市发展的发动机，而我们消费者也需要一个好的综合体来满足各种消费需求，我们投资者当然希望城市综合体增加各种的收入，因为我参加过万达几次活动，有的地方房子在抢，投资这样一个综合体是一个很好的回报，所以综合体应该是我们财富有巨大的聚积作用。

对于一个好的总和体我想最起码符合这三个条件：第一、繁华；第二、生态，因为繁华的和生态是矛盾的，但是一个好的综合体会做很生态；第三是方便，就是我们进出很方便，其实也是资源管理好的，因为我就可以在综合体工作，我可以去叫汽车，既节约了进程，又节排，所以综合体受到各级城市的青睐；第三综合体是中国房地产开发的刚性需求；

现在中国房地产界有两个上，第一是保障房大量的上，中国正在进行历史上，中国历史上、世界历史上最大的保障房运作，哪个国家也没有那么大的规模，因为我们未来的五年新添的保障房要保障众多人口的住宅。为了十年要兴建150万套保障房，但是它那个小国家人口少，我们一年建一千万套，第二是商业地产一哄而上，为什么？因为看到的是我们万达[简介 最新动态]，看到了中良、看到了华润他们的效益很大，受到各级政府的青睐，所以大多数纷纷向商业地产，当然是住宅地产限购了，商业地产还没限购，应该说商业地产在中国还有很大的发展空间，因为我们的城市化进程增加，我们对消费的需求不断的增加，我们的商务的需求也在不断的增加，等等，这样必然会导致商业综合体这样的一个态势，但是搞商业地产不能不起来，我经常说搞商业地产的综合体相对于住宅地产是两个完全不同的概念，住宅地产是在游泳池系游泳的话，商业地产就是在大江大海里游泳，很过瘾，但是搞不好就会淹死，我们看到了繁华的万达商业地产，但是也看到了有些商业地产盖完了无人问津，并不是所有的商业地产都很大，甚至于说是过剩的，对于商业地产投资者有一个警惕，并不是所有的商业地产都是赚钱的；如果盖完了卖不出去，那就是完全失败的。再说我也听赵总讲过，开始的时候他们开发了以后只卖了一半，这是他亲口跟我讲的，他今天的成功是过去失败经验的总结和成功的这种发展，也就是说，搞商业地产，它的行动源源大于住宅地产，住宅地产开发出来，卖掉了就成功了，特别是我们这几年整个住宅地产是供不应求的，我说了为什么要限购，因为不够卖了，我们的市场处在卖方市场，单靠土地，土地升值会赚钱。

最后体现的是经营管理；商业地产商家来不来？然后以后的经营如何，经营好了赚钱，经营不好很可能还赔钱，另外搞商业地产的资金链，住宅地产很快就回笼了，但是商业地产要经营很长一段时间，我们知道商业地产搞不好需要三年的准备期，度过了这个才能取得胜利，所以，必须要好的业态的策划，必须要好的资金的融资渠道，必须要好的经营管理，当然，一切要比住宅地产要长，而我们做房地产的朋友大多数搞住宅地产出身的，他的习惯思维就是先地产、后商业，我先把住宅盖出来以后再考虑商业，对不起已经晚了，我们的思维应该是先商业，先把商业弄清楚了，我的业态是什么？我的商家在哪里？我的经营管理会怎么样，然后再考虑我的规划，再考虑我的房地产，这样才能成功，所以我认为，放在了今天搞综合体，是房地产发展的一个高级阶段，没有高明的营销策划，没有高明的融资手段，没有高明的经营管理的手段，很难起来，再说了，政府对商业地产给予很大的希望，搞得越高越好，但是和实际的商业经营是不是一致很难说，所以我经常说商业地产应该讲究四态，第一要讲商业地产的业态，购物、餐饮、娱乐、休闲等等，写字楼，这个宾馆，之间的关系，这个一定要弄清楚，搞什么样的业态；第二要讲形态，商业地产往往是非常漂亮的建筑；第三要讲动态，商业地产的交通很复杂，各种业态会成交通路线，人和车子的路线，停车的、进货的等等，这个内外的交通很复杂，最后还要讲生态，商业地产也要讲生态，不能进去以后你变得很拥堵，而且空气质量不好，所以我们学术上的地产还有它的主题公园，让人感觉一边在购物、一边在休闲，一边还有一些生态，给人一种自然的享受，等等。

那么总之，我觉得商业地产在未来中国还有很大的发展空间，但是对我们的投资者来说，也是一个投资的好的方面，国家出台房地产调控政策，从来没说对商业性地产调控，完全是根据市场的需要，这时候，无论是开发商还是我们各级投资者都要看准了，都要想好了，既要为自己负责，也要为国家负责，因为一个商场盖出来，一个中心盖出来，搞得好搞不好，不仅影响你自己，还影响整个城市。那么，到今天我觉得我们中国的综合体仍在蓬勃的发展，我希望一个是万达在综合体发展方面精益求精，取得更好的经验。第二希望各行各业关注商业地产，一定要记住我们商业地产不是那么简单的事情，要高度重视，一定要先商业后地产，一定要好好的总结我们各方面的经验和教训，那么才能在市场之中立于不败之地，那么才能使我们的商业地产成为城市发展的火车头。